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    2013
    04.12

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    互联网公司迷上“炒房”

    来源: 本站   责任编辑:博信网络   字体大?。?    

        一家互联网公司,先是在美国华尔街买了一栋写字楼,接着又在海南三亚收买了一座酒店,光是这两笔出资就现已花去7370万美元,但公司还嫌不行,方案继续在上海、北京以及更多城市采办更多的不动产。公司称,这么做是因为职工训练需求场所。

        这家公司即是搜房网(SFUN.NYSE)。他们在全球范围内不断收买不动产的做法,近来遭到了一家名叫“格劳克斯研讨”(Glaucus Research Group)的做空组织的质疑。

        “作为一家互联网公司,搜房网频频采办价钱不菲、在咱们看来毫无用处的不动产,让人感到猎奇?!薄案窭涂怂寡刑帧钡目慈薓atthew Wiechert在邮件中对《榜首财经日报》记者表明。

        在上周五关于搜房网的做空陈述中,“格劳克斯研讨”列举了七项指控,除了对公司开创人的诚信提出置疑外,搜房网大举收买不动产以及大规模分红的做法,成为陈述最主要的两点质疑?!霸勖遣⒉还赜谥泄?,但可怜的是,有许多事例证明,中国企业的管理层对股东利益以及公司管理的世界标准不行尊重?!?Matthew Wiechert说。

        面对“格劳克斯研讨”的指控,搜房网在隔天的弄清布告中责备做空陈述具有误导性。曾担任搜房网上市承销商的德意志银行也在随后的研讨陈述中力挺搜房网。不过独立分析师富平和以为:“在公司运营以及公司管理方面,这份做空陈述事实上提出了一些非常有依据的忧虑?!?/p>

    互联网公司“炒房”

    “格劳克斯研讨”陈述中最激烈的一点质疑,即为啥搜房关于采办不动产会体现出如此激烈的爱好并活跃付诸行动。

        搜房网先是在2011年以6070万美元的价钱,完结了对华尔街72号AIG大楼的收买,接着又在2012年,以1300万美元的价钱收买了坐落三亚的休假酒店——辰光克拉码头酒店,对此,搜房在SEC文件中解说采办不动产均是出于职工训练需求。

        不过Matthew Wiechert和他的研讨团队却难以信任这一解说。关于轻财物形式的互联网公司来说,到华尔街收买写字楼以及到三亚收买酒店的做法,明显现已超出了其所声称的训练场所的名义用处——“搜房为啥要到曼哈顿市中心采办世界上最贵重的不动产,用来训练7000英里以外的中国职工?”

        事实上,搜房网除了在纽约、三亚具有归于自己的商业物业,今年初还曾声称将拿出8亿元人民币现金,收买坐落上海浦东的宝安大厦,这座当前用作工作、零售场所和酒店的大楼,收买之后也将成为搜房网的训练场所之一。

        “2010年IPO之际,搜房还是以互联网事务为主的轻财物公司,固定财物不到1000万美元,但从那以后,公司以训练场所的名义现已花去了2亿美元用于收买不动产?!薄案窭涂怂寡刑帧痹诔率鲋兄赋?。若是将上述纽约、三亚、上海三项物业相加,建筑面积总和已到达7.5万平方米。

        但搜房网还方案采办更多的不动产。在与管理层进行沟通后,德意志银行的分析师估计,搜房将在往后3至5年继续采办价钱有吸引力的不动产,并进入一些当前被视为非中心的事务。德意志银行的陈述供认,这能够引发本钱商场对公司的忧虑,对估值构成压力。

        “出资者明显不乐意看到一家互联网公司,将钱用在‘炒房’上,所以搜房网将收买不动产包装成职工训练用处?!彼押沟闫放谱芗嗌欣谝晕?,“当一个互联网公司把资金用在‘炒房’上,这也意味着,管理层在主营事务投入方面遇到了疑问?!?/p>

        尚磊指,搜房网依靠城市掩盖的形式当前面对扩大乏力的窘境,所以转向开展房地产出资这一副业,“房地产调控约束了购房热向三四线延伸,所以搜房网若是继续向三四线城市扩大建立当地站,从本钱效益的视点来看并不经济;另一方面,搜房一向没能把家居、二手房事务做起来,这两方面缘由致使搜房网有很多现金在手,却不知往哪里投?!?/p>

        不过,“格劳克斯研讨”以为搜房网不只是是在用职工训练的名义?;て洹俺捶俊?,他们的质疑愈加严峻?!案窭涂怂寡刑帧币晕?,买卖中还涉嫌上市公司与大股东之间的利益输送。

        做空陈述称,搜房网开创人在搜房完结AIG大楼收买后,成立了一家归于其私家的非营利组织,担任组织关联训练。2011年年报显现,搜房网当年为此向“华尔街全球训练中心”付出了超越200万美元。但依据美国国家税务局(IRS)的文件,该组织2011年5月1日至2012年4月30日时刻收到的一切金钱不到5万美元。陈述暗示,上市公司付出的200万美元能够大多数流向了开创人私家组织的口袋。

    这是一项严峻但没有得到证明的指控。

    分红争议

        具有挖苦意味的是,被做空组织盯上的上市公司,往往是因为涉嫌财政造假以点缀蹩脚成绩,但搜房网遭质疑,却是因为他们曩昔体现得“真的太好了”——2010年9月以来完成109%的本钱收益外加28%的股息率,且2010至2012年的盈余复合年增加率到达55%——然后,管理层做出了一些“暴发户”才会有的“热心”行动。

        除了出资不动产,搜房网在2011年和2012年先后进行了三次大规模派息,总计到达2.7亿美元,而这也成为做空陈述激烈质疑的一点?!案窭涂怂寡刑帧币晕逊客呐上⒎椒壑蛋貉锴也恍屑绦?,久远来看对股东晦气。

        陈述引述了一段来自搜房网2012年三季度电话会议的对话记载。一位分析师问管理层,为啥公司现金在三季度环比增加了9400万美元,与此同时短债也增加了8100万美元。管理层解说,这两项财政数据的增加是因为公司经过“内保外贷”的方法,筹措派息所需的资金。这意味着,搜房网正在将境内的人民币存款抵押给某国内银行,然后再从该银行境外分支取得美元借款,用于派发股息。

        这种“借钱派息”的方法,在北大光华管理学院教授Paul Gillis看来,具有适当危险:“内保外贷”正在成为一些VIE布局“中概股”开创人惯用的方法,这种搬运资金的做法能够躲避外汇管制,还能够避税,但正因为此,这有能够导致监管部门的警觉。

        “(内保外贷)最大的疑问在于,上市公司怎么归还海外的美元借款。因为外汇管制一直存在,境内的人民币现金一直面对无法搬运到境外的艰难,在这种情况下,那些美元借款就永久无法归还掉。日后借款一旦发作违约,国内抵押品被银行没收,境外的大众股东将蒙受损失?!?Paul Gillis在其自己网站上指出。富平和对记者表明:“Gillis的观念明显适用于搜房?!?注:富平和是Gillis的学生)

        在做空陈述中,“格劳克斯研讨”指出,选用“内保外贷”的搜房网日后将面对三种选择:要么拿境内人民币现金,归还境外欠下的美元借款,依据中国外汇管制的关联法规,资金由境内搬运至境外的进程,将面对15%~25%的重税;要么经过境外发债的方法借新还旧,但当前中概股面对的信贷环境正在恶化,实际上现已很难在美国发债融资;最终一个选项,即搜房网经过配股方法融资还账,而这将稀释现有股东的权益?!案窭涂怂寡刑帧本荽艘晕?,搜房大规模派息是价值昂扬且不行继续的。

        不过搜房网对此的回答非常简练:当公司现金储藏到达1亿~1.5亿美元后,即会思考给股东分红。关于整份做空陈述,搜房则给出了“具有误导性”的评估。

        Matthew Wiechert通知记者,他和他的团队当前正在研讨搜房管理层的弄清布告。这家坐落美国加利福尼亚州的做空组织,此前曾将锋芒指向多个在美国以及香港上市的中国企业,包含中国金属再生资源(00773.HK)、西部水泥(02233.HK)、首钢资源(00639.HK)、中国医疗技能公司(CMED.NASDAQ)、龙腾矿业(LLEN.NASDAQ)、海湾资源(GFRE.NASDAQ)、旅程全国(UTA.NYSE)。

        大多数时分,“格劳克斯研讨”的做空行动都得手了,不过这一次到当前为止并不成功。做空陈述发布当天,搜房的股价只是细微下跌了2.75%?!霸勖橇私?,在有些情况下,对咱们的研讨观念商场能够需求一些时刻去消化,但咱们信任,久远来看公司股价最终会反映咱们的判别?!?Matthew Wiechert称。

    力挺搜房的德意志银行则观念相反:从长时刻来看,公司的估值会跟着时刻的推移逐渐上升。

     

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